Chào anh Thắng và mọi người trong nhóm, như thường lệ, trong một ngày cao hứng Trực xin đóng góp một chút góc nhìn cá nhân về thị trường tài chính.
Chúc anh Thắng và mọi người nhiều thành công và sức khỏe nhé.
Việt Nam E-SHARE – Kinh tế học bình dân
TG: https://www.facebook.com/truc.nguyenhuu.330/
KỲ 9: CÓ NÊN MUA BẤT ĐỘNG SẢN 2020???
“Bất động sản sau dịch Covid như một chiếc lò xo đang nén lại sẽ bật tung mạnh mẽ sau dịch…thị trường sẽ tiếp tục tăng giá…”, Trực xin trích dẫn một đoạn văn khá thú vị trên một bài viết về thị trường Bất động sản tại chuyên trang CafeF.
Dĩ nhiên đây chỉ là một trong một loạt các bài viết nhằm mục đích định hướng thị trường và giữ chân các nhà đầu tư cũ, mời chào các nhà đầu tư mới rằng “thị trường bất động sản vẫn…ngon, vẫn còn tăng giá tiếp”
Hơn 10 năm lăn lộn ở khắp nơi trong thị trường tài chính, bất động sản, mình khẳng định đến 96,69% rằng thị trường bất động sản đang bước vào một chu kì giảm tốc, có chút đi xuống. Chẳng có gì mới lạ hay mang tính chất tiên đoán gì cả, lên rồi lại xuống chứ có khó gì đâu. (Chứ lên hoài ai mà chịu nổi phải không các anh em?)
Nói về bất động sản thì có vô vàn thứ, hôm nay Trực sẽ chia sẻ một góc nhìn của riêng mình;
1. Thị trường nhan nhản sự dối trá, ra rả những lời rao bán hàng hạng bét
- Thị trường đầy các chủ đầu tư “uy tín”. Có một sự thật hiển nhiên rằng trước khi mất sạch thì ai ai cũng có cái gọi là Uy tín rất to và đầy.
Vài lời hứa tiêu biểu cho Uy tín mà các chủ đầu tư thường không giữ được là “mau chóng có sổ hồng”, “bàn giao nhà sau…vài tháng”, mới đây đang nổi lên là lời hứa “công ty cam kết lợi nhuận tối thiểu 12% trong 12 tháng”…kiểu kiểu như thế.
- Nếu có ai đó hỏi rằng mua mảnh đất này làm gì? Có không ít người sẽ bảo rằng mua để bán lại cho người khác chứ cũng đâu biết làm gì. Khá hài hước nhưng chắc chắn rằng có ai đó đang cố gắng biến bạn trở thành “người khác” kế tiếp.
- Mua nhanh sản phẩm dự án này, dự án kia tại thành phố này hay tỉnh kia vì giá đang còn rẻ, tiềm năng lớn, kế hoạch hạ tầng đã được phê duyệt rồi….vân vân...mây mây các kiểu.
Nào là con đường cao tốc, nào là bến cảng, sân bay, nào là sân Golf hay du thuyền,... những cái “sắp”, “sẽ” có thể xa vời hơn các bạn nghĩ nhiều.
Ví dụ nhé: Cao tốc Bến Lức – Long Thành khởi công năm 2014 đến giờ chưa biết khi nào xong, cầu Cát Lái, cầu Bình Khánh, đã phê duyệt kế hoạch xây dựng chủ trương từ những năm 2003, Nhơn Trạch đã sốt đất tới 3 lần và vẫn chưa thấy gì ngoài việc nhiều người lỡ cầm nhà Sài Gòn ôm đất Nhơn trạch đã phải bán nhà Sài Gòn ra Nhơn Trạch ở để đi Phà cho mát. Sân bay Long Thành cũng thế, Quốc hội đã thông qua từ 2015, đó quả thật là một ý tưởng tuyệt vời nhưng từ ý tưởng đến thực tiễn vẫn còn xa, thậm chí xa rất là xa. Ngày hôm nay khởi công cao tốc Dầu Giây – Phan Thiết, là một người miền Trung, Trực thật sự mong con đường này sẽ được sớm hoàn thành, để khỏi bò bò trên quốc lộ 1A vừa chậm vừa nhiều Pikachu.
Thủ Đức, Quận 9 lại đang sốt xình xịch vì đại dự án Thành Phố Thủ Đức dù tất cả chỉ vừa mới bắt đầu.
Một vài người sẽ nói “chúng tôi không nói dối, chúng tôi chỉ chưa nói hết sự thật mà thôi”, dĩ nhiên đó là quan điểm riêng của mỗi người, ăn cây nào sẽ phải rào cây ấy. Nhưng với những nhà đầu tư cá nhân hay người mua bất động sản để ở, chúng ta cần phải biết đâu là rủi ro, đâu là cơ hội, và liệu nó có đáng như vậy không?
2. Trong năm 2020 và 2021 phân khúc bất động sản nào sẽ không giảm:
- Nhà, đất ở riêng lẻ có sổ hồng riêng tại các đô thị, khu tập trung đông dân cư, nhiều công ăn việc làm, chắc chắn sẽ không giảm giá, có thể sẽ tăng hay giảm một ít trong biên độ khoảng ±10%, tùy cách bạn trả giá có tốt hay không. Người bán có cần tiền gấp hay không?
- Các căn hộ chung cư có sổ hồng riêng giá ≤2,5 tỷ, dĩ nhiên giá càng rẻ hơn thì càng có khả năng tăng giá được một ít nữa Lý do đơn giản, nhu cầu rất lớn trong khi nguồn cung ngày càng khan hiếm vì nhiều lý do.
3. Phân khúc bất động sản nào sẽ phải giảm giá cắt lỗ?
- Dẫn đầu danh sách chắc chắn là Condotel: Món đầu tư thời thượng này thì chắc Trực không cần nói gì nhiều thêm. Muốn thoát hàng thời điểm này và 2021 vẫn khó, cắt lỗ trên 20% thì may ra.
- Thứ 2 là một loại bất động sản nghỉ dưỡng khác như Second home (Căn nhà thứ 2), “bố khỉ” – tôi nghĩ thế, chẳng hiểu ai mang cái khái niệm này về Việt Nam nhỉ? Nghe có vẻ rất thông minh và “Tây” nhưng các bạn biết không? Đây quả thực là một trò đùa lớn, sự thật là tương lai sẽ phủ toàn màu đen huyền ảo lên kì vọng của đa số các nhà đầu tư phân khúc này. Không cần đến tương lai quá xa, hiện tại nghe đâu nhiều căn nhà thứ 2 này đang được cắt lỗ để thu hồi vốn về. Cắt lỗ ít thì chẳng ai mua, còn cắt sâu quá thì đau…Dạng này cũng lỗ ước tính trên 20%
- Kế tiếp là căn hộ cao cấp đã có nhà nhưng chưa có sổ hồng, lý do nó lỗ cũng chỉ bởi kì vọng hoàn toàn khác thực tế khi nó sau khi bàn giao thì hoàn toàn không “cao cấp” như đã quảng cáo. Tiền thì đã bỏ ra mua rồi, hỗi hận đã muộn màng, cho thuê giá rẻ thì hư hao nhà. Dọn vào ở thì một số chủ nhân cũng không có nhu cầu vì chính ra khi mua thì cũng không có nhu cầu ở, mua bán là chính thôi.
Nếu tài chính tốt, không vay ngân hàng thì khỏe thôi, tiếp tục đợi, còn lỡ vay nhiều quá thì cắt lỗ để bán cho người có nhu cầu ở thật cho nhanh cũng có thể là một sự lựa chọn.
Dạng này cắt lỗ không nhiều, cũng sẽ giảm khoảng 10%
- Các bất động sản là nhà ở cao cấp như Villas, biệt thự, biệt phủ, lâu đài…hiển nhiên các đại gia, thiếu gia, phú nhất đại, phú nhị đại, khi còn ở đỉnh cao danh vọng thì vung tiền như nước, các khu biệt thự, nhà khố khép kín giá hàng chục tỷ, trăm tỷ đều được bán sạch. Đa số những dòng tiền khổng lồ này có thể không được đúc kết từ công sức lao động hay mồ hôi nước mắt của họ, còn tiền đó là từ công sức của ai thì ai-cũng-biết-là-ai-đấy.
Các bất động sản dạng này có thể giảm rất sâu vì nhu cầu thực trong thời điểm bất động sản trầm lắng rất ít, gọi nôm na là kén khách mua. Nếu muốn bán nhanh thì giảm giá phải tính bằng con số hàng tỷ đồng là thường, còn giảm giá từ 100 tỷ xuống còn 70 tỷ nếu mua ngay cũng không phải là chuyện hiếm, dù chỉ 20-30% nhưng tương ứng với số cắt lỗ vài chục tỷ là thường.
- Đất nền vùng ven và những cục nợ tương tự (https://bit.ly/E-share-ky-2) như trong kỳ 2 Trực đã đề cập khá rõ, nếu bạn cần tiền muốn bán thì lỗ 20% cũng là bình thường, tốt nhất đừng dính vào cực khổ cho mình thêm.
4. Có nên mua bất động sản lúc này hay không?
Đây là câu hỏi Trực đã được hỏi nhiều nhất. Câu trả lời thật ra cũng đơn giản
+ Mua ở: Lúc này hay lúc nào có tiền, bạn đi xem vài chục căn nhà vừa túi tiền, pháp lý rõ ràng thì cứ mua.
+ Mua đầu tư cũng tương tự, kiếm mảnh đất hay căn nhà nào vừa túi tiền, gần khu dân cư rồi mua nó. Vay ngân hàng cũng được, sao cho hàng tháng nếu có góp ngân hàng thì cũng chỉ nên chiếm khoảng 50% tổng số tiền dư ra mỗi tháng là khỏe. Cho thuê được mỗi tháng một ít càng tốt, hoặc để nó nằm đấy cũng không sao.
+ Còn các loại hình bất động sản khác, kiểu “thả gà ra đuổi” hay “thà người đừng hứa” thì có thể cần xem xét kỹ hoặc dẹp luôn khỏi suy nghĩ chi cho nặng đầu, dành thời gian đọc sách hay trồng cây còn có ý nghĩa hơn.
Kết luận:
1. Đừng quá kì vọng vào tương lai:
Ai cũng biết bất động sản có khuynh hướng tăng dần theo thời gian, điều đó là chắc chắn nhưng vấn đề nằm ở chỗ là bạn cần biết kì vọng thời gian của mình là bao lâu? 5 năm, 10 năm hoặc 20 năm bạn đợi được không?
Và chi phí của nó có đáng hay không đáng? Khi gánh nặng tài chính và tinh thần của các bạn là thứ khó mà đo đếm được. Mua các bất động sản hiện thực với giá hiện thực các bạn chắc chắn lời, còn đi mua bất động sản hiện thực với giá của tương lai rồi mất công chờ đợi mỏi mòn. Lỡ cái tương lai ấy không đến thì sao?
Ví dụ: Mới đây tin Vingruop về Long an làm bất động sản Bến Lức vụt tăng ào ào, mọi người cùng kì vọng và bỏ tiền hiện tại ra mua giá trị trong tương lai. Rồi đùng một cái Vingruop rút lui, tức là cái tương lai đã bị thay đổi, tiền đã bỏ ra mua tương lai cũng tan thành mây khói. Dĩ nhiên đất vẫn còn đó và sau này vẫn sẽ tăng, nhưng bao lâu? và bao nhiêu? thì không ai biết.
2. Quá khứ chỉ có một nhưng tương lai là vô hạn.
Quan trọng nhất lại là Hiện tại, tiền còn cầm trong tay bạn là của bạn, những gì chúng ta mua sẽ tạo nên tương lai của chính mình. Khỏi cần kì vọng hão huyền chi cho mệt.
Nên nhớ dù Vàng và Đất đai là 2 thứ tài sản hữu hình lớn nhất của loài người nhưng vẫn có vô số nhà đầu tư thua lỗ, quá khứ đã có nhiều người thua lỗ, hiện tại và tương lai vẫn cứ là sẽ có. Công thức thua lỗ vẫn là “mua đỉnh và bán đáy”, ai cũng kì vọng rằng mình có thể “mua đáy và bán đỉnh” nhưng thường thì ngược lại.
Hôm nay tới đây thôi, mọi người muốn trao đổi thêm về góc nhìn nào thì comment bên dưới nhé.
Chào thân ái và chúc may mắn!