16:48:00
ndK
Cháu là dân xây dựng chuyên nghiệp, cháu hiểu quá rõ về Bất động sản Việt Nam, đúng, chính xác 100% vấn đề BĐS Việt Nam là vì vấn đề giá cả chưa phù hợp.
Cháu cũng có rất nhiều bài phản biện đối với các tin bài trên một số báo điện tử về vấn đề của thị trường Bất động sản Việt Nam, nhưng đến nay hầu như không ai để ý chuyện đó, nhưng nếu vẫn giữ quan điểm này, vẫn cố đấm ăn sôi, rồi sẽ có sự cạnh tranh khốc liệt ở một số phân khúc và một số sản phẩm trong thời gian tới.
Vấn đề nợ xấu trong Ngân hàng Thương mại là tồn tại lớn nhất để thị trường BĐS Việt Nam phát triển. Trước đây Ngân hàng đã thả tiền của mình ra vào đúng thời điểm BĐS bong bóng, giá thổi lên gấp nhiều lần giá thị trường, chủ yếu là do đầu cơ, vì vậy khi Nợ xấu quá cao, Ngân hàng cũng không dám xử lý nợ xấu hoặc không thể xử lý nợ xấu theo cách một số quốc gia khác đã xử lý như: Mỹ, Hàn Quốc, Thái Lan… Ngân hàng hiện nay đang dùng VAMC gom lại nợ xấu, đẩy nợ ra khỏi bảng cân đối tài sản, ra khỏi sổ sách, làm sạch sẽ, nhưng lại không thể cho vạy lại được do Các công ty, doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân đã dính níu rất nhiều đến BĐS trong thời giá bong bóng, hiện nay ít nhiều nó cũng bị xẹp xuống, cộng với qua thời gian dài không bán được đã dẫn đến chi phí lãi vay của Ngân hàng cao lên, càng đẩy giá BĐS cao lên, càng lỗ lớn, dẫn đến Ngân hàng không thể xử lý được nợ xấu theo kiểu phát mãi tài sản. Mặt khác nhiều Ông chủ Ngân hàng TM có các Doanh nghiệp sân sau, đã dùng quyền lực của mình để bơm tiền ra có các dự án BĐS của mình, mà các khoản vay đó lại không có tài sản thế chấp, hay nói đúng hơn là tài sản thế chấp được lấy từ chính dự án đó, là các sản phẩm trong tương lai của chính dự án đó. Vì vậy hiện nay BĐS đóng băng thì dự án cũng đắp chiếu, lãi tiền vay tiến tục phải trả, kể cả Ngân hàng cơ cấu lại các khoản nợ đó, hay giảm lãi vay cho các khoản vay đó thì cùng với thời gian BĐS đóng băng lâu dài như hiện nay, chắc chắn là BĐS có bán được thì Ngân hàng TM và doanh nghiệp vẫn chịu lỗ rất lớn. Chính vì vậy nhóm lợi ích đã chi phối Ngân hàng Nhà nước để thực hiện các chính sách cơ cấu lại nợ, như Thông tư 02, rồi trì hoãn thực hiện Thông tư 02, rồi kiểu hình thành VAMC để gom nợ xấu, rồi cơ cấu lại… Thật hài hước khi Ông Hùng (Giám đốc VAMC) phát biểu với báo giới là VAMC đã xử lý được hơn 35 nghìn tỷ đồng nợ xấu trong năm 2013 và dự kiến sẽ tiếp tục xử lý được 100 nghìn tỷ đồng nợ xấu trong năm 2014, trong khi vốn pháp định của VAMC chỉ có vẻn vẹn 500 tỷ đồng.
Nói như vậy, chúng ta cứ hình dung như trên hai đĩa của một chiếc cân đòn, khi hai bên có số trọng lượng (kg) bằng nhau thì có sẽ cân bằng, còn nếu hai bên không bằng nhau thì bên nào nặng hơn nó sẽ dìm cái đĩa cân xuống và bảy cái đĩa của phía bên kia đòn cân nên. Nhưng kiểu xử lý của VAMC là dùng tiền ảo mua tiền thật, hay biến tiền thật (nợ xấu thật) thành tiền giả để cân bằng hai bên của đòn cân.
Kể cả khi VAMC có phát hành trái phiếu đặc biệt thì Ngân hàng TM cũng không thể dùng trái phiếu đó để đến Ngân hàng Nhà nước cầm cố lấy tiền thật để cho vay tiến được. Vì khi vay tiếp thì các Doanh nghiệp làm gì còn tải sản đảm bảo để làm tài sản thể chấp để vay tiếp, mà kể cả được vay tiếp thì Doanh nghiệp cũng không thể tiếp tục triển khai dự án vì nếu làm ra sản phẩm trong thời buổi hiện nay giá cũng vẫn rất cao, vì chi phí bất hợp lý rất lớn, phải cạnh tranh với hàng tồn kho lớn vì vậy rủi ro cũng rất cao, vì vậy đã khó lại càng khó, khó khăn chồng chất, vì vậy tôi không tin Kinh tế Việt Nam năm 2014 có nhiều khởi sắc.
Nói như vậy, chúng ta cứ hình dung như trên hai đĩa của một chiếc cân đòn, khi hai bên có số trọng lượng (kg) bằng nhau thì có sẽ cân bằng, còn nếu hai bên không bằng nhau thì bên nào nặng hơn nó sẽ dìm cái đĩa cân xuống và bảy cái đĩa của phía bên kia đòn cân nên. Nhưng kiểu xử lý của VAMC là dùng tiền ảo mua tiền thật, hay biến tiền thật (nợ xấu thật) thành tiền giả để cân bằng hai bên của đòn cân.
Kể cả khi VAMC có phát hành trái phiếu đặc biệt thì Ngân hàng TM cũng không thể dùng trái phiếu đó để đến Ngân hàng Nhà nước cầm cố lấy tiền thật để cho vay tiến được. Vì khi vay tiếp thì các Doanh nghiệp làm gì còn tải sản đảm bảo để làm tài sản thể chấp để vay tiếp, mà kể cả được vay tiếp thì Doanh nghiệp cũng không thể tiếp tục triển khai dự án vì nếu làm ra sản phẩm trong thời buổi hiện nay giá cũng vẫn rất cao, vì chi phí bất hợp lý rất lớn, phải cạnh tranh với hàng tồn kho lớn vì vậy rủi ro cũng rất cao, vì vậy đã khó lại càng khó, khó khăn chồng chất, vì vậy tôi không tin Kinh tế Việt Nam năm 2014 có nhiều khởi sắc.
Có rất nhiều nút thắt làm kìm hãm sự phát triển của Kinh tế Việt Nam như: cơ chế chính sách lạc lậu, tạo ra nhiều cửa để nhũng nhiễu, tham nhũng làm cho chi phí bôi trơn, chí phí bất hợp lý tăng cao trong khi sản xuất kinh doanh của các thành phần kinh tế. Thứ hai là sự yếu kém trong quản trị của doanh nghiệp Việt, lãi suất cho vay của Ngân hàng TM còn cao, còn rất nhiều ung nhọt của thành phần kinh tế là Doanh nghiệp Nhà nước mà hiện nay chưa thể cơ cấu được, chưa cổ phần hóa được, Ngân hàng TM thì ngập đầu nợ xấu vì vậy cũng rất khó để cơ cấu lại… chính vì vậy nút thắt trong nền kinh tế không thể một sớm một chiều giải quyết được vì vậy Kinh tế năm 2014 chưa thể khởi sắc được (nó phù hợp với Phong thủy của năm con Ngựa đó là Ngựa quen đường cũ, một con Ngựa chỉ cần dắt nó đi một lần, và khi quay về hoặc lần sau có đi nó tự biết đi đúng đường mà không cần phải dẫn dắt và cũng không bị lạc lối, nó cũng không muốn đi ra khỏi con đường mà nó đã đi trước đó, đó chính là tính cách Ngựa quen đường cũ).
Trở về với cái giá của BĐS Việt Nam
Có rất nhiều yếu tố hình thành lên cái giá thực của Bất động sản Việt Nam như sau:
Có rất nhiều yếu tố hình thành lên cái giá thực của Bất động sản Việt Nam như sau:
Thứ nhất là chi phí xây dựng (thường chiếm khoảng 60% đối với Nhà chung cư) và chiếm tới 50% trong chi phí đối với đất nền. Nhưng giá của vật liệu xây dựng mới là vấn đề cần phải bàn. Hiện nay các công nghệ để sản xuất vật liệu xây dựng ở Việt Nam đã quá lạc hậu, năng suất, chất lượng cực kỳ thấp vì vậy giá thành đẩy lên cao, đó chính là nguyên nhân hình thành giá BĐS quá cao. Ví dụ: ngay cả giá Vật liệu nổ của Trung Quốc cũng chỉ bằng 35 – 40% giá Vật liệu nổ của Việt Nam, hay giá Phôi sắt nhập khẩu cũng chỉ có 400 – 450 USD, nhưng khi sản xuất thành thép xây dựng giá đã tăng hơn gấp đôi, trong khi công nghệ để sản xuất từ phôi sắt ra thành sắt xây dựng chẳng có gì, chi phí cũng nhỏ, nhưng giá bán lại đẩy lên quá cao (cái này gọi là động quyền lợi ích nhóm). Chủ yếu các DN sản xuất vật liệu xây dựng lại thuộc Bộ Xây dựng quản lý, và hiện nay các DN nhà nước này đang nợ xấu ngập đầu, luôn luôn trong tình trạng thua lỗ, với hàng loạt bệnh tật như quản trị kém, thiếu minh bạch trong cơ chế hình thành giá sản phẩm, máy móc, công nghệ lạc hậu, lãi vay cao… dẫn đến giá thành vật liệu xây dựng quá cao.
Yếu tố thứ hai làm cho giá BĐS có chi phí bất hợp lý làm giá quá cao đó là chi phí bôi trơn, để triển khai một dự án BĐS phải qua hàng trăm cơ quan, qua đủ 5 cấp (thôn, bản, tổ dân phố; xã, phường; quận huyện; tỉnh, thành phố; Bộ xây dựng và nhiều bộ ngành khác). Mỗi cấp cũng qua nhiều ngành, nhiều cơ quan, nhiều vòng, nhiều lượt, mỗi cơ quan, mỗi ngành, mỗi lượt, mỗi vòng đều phải bôi trơn. Rồi thời gian dài làm chi phí lãi vay lớn…
Yếu tố thứ hai làm cho giá BĐS có chi phí bất hợp lý làm giá quá cao đó là chi phí bôi trơn, để triển khai một dự án BĐS phải qua hàng trăm cơ quan, qua đủ 5 cấp (thôn, bản, tổ dân phố; xã, phường; quận huyện; tỉnh, thành phố; Bộ xây dựng và nhiều bộ ngành khác). Mỗi cấp cũng qua nhiều ngành, nhiều cơ quan, nhiều vòng, nhiều lượt, mỗi cơ quan, mỗi ngành, mỗi lượt, mỗi vòng đều phải bôi trơn. Rồi thời gian dài làm chi phí lãi vay lớn…
Yếu tố chi phí thứ 3 quá cao để hình thành giá là thuế, phí.
Ngoài ra còn rất nhiều chi phí hợp lý khác như: đền bù GPMB, nhân công…
Khi mà Công nghệ, máy móc, cách quản trị DN để sản xuất ra Vật liệu xây dựng không đổi, cơ chế về thủ tục hành chính không đổi, tham nhũng không giảm thì giá BĐS của Việt Nam không bao giờ thấp được, chính vì vậy đó là nút thắt cho tất cả. Khi Bất động sản không thể phát triển, đồng nghĩa với Nợ xấu tiếp tục không thể xử lý được, đồng nghĩa với Kinh tế phục hồi được, vòng luẩn quẩn vẫn tiếp tục và tôi thấy chưa có lối ra cho nền kinh tế Việt Nam.
http://www.gocnhinalan.com/blog-cua-alan-va-bca/alan-phan-ct-li-vn-ca-trng-bds.html#comment-71660
Posted in 
